Properti Berlabel Syariah, Kenapa Ada Yang Mangkrak?

Banyak atau sedikit sebenarnya musti ada ukurannya. Perlu ada riset, berapa prosentasenya. Tapi berhubung properti berlabel syariah itu semacam gerakan putih, maka jika ada noda sedikit, akan tampak merusak. Baca juga Catatan Kecil Saya Tentang Properti Berlabel dan Tak Berlabel Syariah.

Yang pasti, mereka (yang mangkrak2 itu) menggunakan skema bisnis yang cukup tinggi resikonya.

Wait, saya perlu sampaikan bahwa yang paling tinggi resikonya adalah ketika tanah dibayar bertahap, lalu modal menggunakan daya ungkit perbankan, kadang masih ditambah modal-modal dari teman atau rekanan. Dijual harga perdana dengan diskon gokil. Bisa sampai 35% dari harga yang ada dalam perencanaan. Ijin diurus belakangan menunggu cash in masuk banyak. Ini yang paling beresiko.

Masih bisa ditambah dengan biaya operasional yang tinggi dan tim yang gemuk. Makin menambah resiko bisnisnya.

Sedangkan di rekan-rekan properti syariah yang berdarah-darah hingga terpaksa lari dan kena pasal penipuan serta penggelapan, skemanya mirip di atas. Minus daya ungkit perbankan. Di satu sisi, tanpa hadirnya bank untuk membiayai konsumen, berarti memindahkan resiko NPL bank ke developer. Berarti menambah resiko bisnis.

Apakah salah? Tidak sepenuhnya salah. Bahkan mungkin tidak salah sama sekali. Artinya begini, saya gak bisa menyalah metode tanpa bank. Ini bisa dilakukan kok. Tapi musti pas. Apakah 2 tahun, atau 15 tahun cicilan, musti dipaskan atau disesuaikan dengan kondisi masing2 perusahaan.

Nah untuk mengelola resiko, biasa dikenal dengan mitigasi resiko. Dan mitigasi resiko masing2 manajemen developer bisa berbeda-beda menyesuaikan keadaan masing-masing. Selain itu butuh manajemen cashflow yang baik.

Coba kita telaah satu persatu.

  1. Tanahnya dibayar bertahap atau mundur. Memang hampir semuanya begini sih, tapi musti dicocokan dengan rencana cash flownya. Dan perlu dipikirkan worst case nya seperti apa dan apakah masih bisa dicover atau tidak. Exit strategynya gimana.
  2. Jualan diskon besar untuk menarik cash in. Hampir semuanya begini juga. Tapi yang sukses begini, biasanya sudah memiliki database investor atau konsumen investor yang udah jadi RING 1. Kl masih coba-coba, duuuh ini yang rada mumet.
  3. Ijin diurus belakangan. Kl ini gak boleh. Ijin tolong diurus di depan sebelum jualan. Ijin itu kan rangkaian, gak cuma 1 macem. Uruslah ijin pembukanya seperti advice planning atau fatwa lahan yang menyatakan bahwa lokasi tersebut bisa dijadikan perumahan. Tinggal intip di pemda dan BPN. Mereka punya peta yang bisa dijadikan acuan.
  4. Tidak pakai bank. Boleh, tapi perlu dipikirkan cara menagihnya. Baik sistem maupun SDM. Perlu dihitung proyeksinya. Berapa biaya penagihannya untuk membayar SDM dan operasional dan berapa jumlah tagihannya sehingga ada untung berapa dari metode penagihan sendiri.
  5. Modal dari rekanan. Ini juga udah umum terjadi. Common sense aja. Mirip point 1 dan point 2.
  6. SDM yang gemuk sebabkan biaya operasional membengkak. Gpp juga sih, tapi kan musti liat besaran bisnisnya juga. Jangan sampai baru 100 unit yang dipasarkan, SDM nya udah berlapis dari General Manager, Manager, Supervisor, Karyawan. Ya, beberapa yang saya temui kasusnya, karena SDM nya gemuk. Coba pelajari tentang The Power of Simplicity dan Lean Management. FYI 1 Ha lahan bisa dikelola cukup dengan 5 orang saja. Manager, keuangan, marketing, perencanaan dan pembangunan. Tinggal gimana kita nyusun SOP. Punya SOP gak?
  7. Gak paham market. Saya pernah ketemu orang yang udah kesusahan jualan. Trus saya tanya, kl harga segitu (yang dijual oleh orang itu), kira2 yang bisa beli siapa aja? Pertanyaan sesederhana ini tidak bisa dijawab dengan cepat. Ini menandakan riset pasarnya masih mentah.

Sekali lagi, skema di atas itu umum dipake orang. Ada yang sukses. Ada yang gagal. Bisa menimpa yang berlabel syariah maupun yang tanpa label.

Semoga bermanfaat.

Terima kasih telah membaca artikel saya. Silahkan share bila bermanfaat. Sebarkan kepada orang-orang yang Anda sayangi. Anda juga dapat bergabung Channel Telegram Rapid Marketing Strategy di http://t.me/SinauMarketing dan Channel Telegram Strategi Membeli Rumah Pertama dan Investasi Properti di http://t.me/SinauProperti . Pastikan Anda terkoneksi dengan aplikasi Telegram.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *