Banyak orang khawatir dengan krisis global. Turunnya perekonomian di Amrik mengakibatkan peningkatan pengangguran.Peningkatan pengangguran ini mengakibatkan kegagalan bayar pada supreme mortgage (KPRnya Amrik) dan berujung kepada bangkrutnya Lehmans Brother. Diikuti kebangkrutan JP Morgan Amrik dan CITI Group yang berefek kepada kepanikan pasar modal di seluruh dunia yang ramai-ramai menjual saham dengan murah. Pasar saham dunia anjlok. (IHSG diprediksikan menembus di bawah 1000 poin; baca detikfinance.com).
Di Indonesia malah diikuti dengan kenaikan BI Rate menjadi 9,5% yang mengakibatkan suku bunga kredit naik sampai dengan 1%-3%. Persyaratan uang muka KPR yang dulu bisa 10%, sekarang wajib 30%. Perjanjian KPR Inden yang ada diperketat. Jelas hal ini merugikan sektor riil terutama properti.
Sebenarnya hanya ada satu jawaban untuk bisa menyelesaikan krisis ekonomi yakni meningkatkan pertumbuhan ekonomi. Nah, properti adalah solusi (baca obat) dari krisis ekonomi. Bukanlah sektor yang musti dihantam dengan suku bunga tinggi, perijinan yang bermeja-meja dan tarif pajak yang mahal.
Berikut adalah ulasan saya:
Menyerap Banyak Tenaga Kerja
Properti adalah sektor riil yang mampu menyerap tenaga kerja yang besar. Bayangkan, dalam sebuah proyek perumahan skala 2 Ha, mampu menyerap tenaga kasar sampai dengan 300 orang. Bandingkan dengan sektor finansial? Berapa banyak yang bekerja? Berapa banyak yang diuntungkan?
Lebih dari 75% pembeli properti melalui kredit
Pengalaman saya menunjukkan bahwa lebih dari 75% pembeli produk properti menggunakan fasilitas kredit. Artinya perbankan diuntungkan karena bank dapat menyalurkan kredit dan mendapatkan keuntungan dari selisih bunga atau bagi hasil dalam sistem syariah.
Mengangkat sektor bisnis lainnya
Dalam membangun satu rumah, terdapat ribuan item material. Material rumah pokok adalah material alam seperti batu belah dan pasir, kemudian batu bata, semen, besi, genteng, cat, keramik, material listrik, perkayuan dan lain-lainnya. Setidaknya ada 9 item pokok dalam membangun satu unit rumah. Darimana material ini diperoleh? Dari supplier. Supplier dari Distributor. Distributor dari Pabrik. Begitu banyak rentetan lini bisnis yang berhubungan dengan properti bukan ?
Nah, pertanyaan saya adalah penting tidak membangun properti Indonesia? Melihat efek domino yang begitu dahsyat. Saya jawab SANGAT PENTING!!! Ini belum dihitung dengan sektor jasa konsultan baik konsultan manajemen, konsultan perencanaan, konsultan pemasaran begitu pula dengan sektor perbankan yang sudah saya bahas di atas.
Saya tantang Anda – pembaca – sebutkan satu sektor bisnis yang bisa memberikan efek domino sedahsyat sektor properti? Kalaupun ada, seberapa pokok kebutuhan masyarakat akan sektor tersebut? Kalau bisa, saya berikan hadiah berupa koleksi tiga ebook tentang properti.
Meningkatkan pendapatan per kapita
Penyerapan tenaga kerja yang banyak baik dari sektor properti itu sendiri maupun sektor lain yang menjadi lini bisnis tentunya meningkatkan konsumsi (C). Peningkatan konsumsi ini mendorong peningkatan pendapatan per kapita. Ingat bahwa pendapatan per kapita terdiri dari konsumsi, investasi, ekspor impor bersih dan pengeluaran pemerintah (Y = C + I + (E-I) + G) dibagi dengan jumlah penduduk.
Bagaimana dari sisi investasi? Jelas sektor properti membutuhkan investasi yang tidak sedikit dan membutuhkan jangka waktu yang tidak pendek untuk dapat mengembalikan modal. Karena investasi di sektor riil tidak selikuid dibandingkan dengan investasi di sektor finansial.
Tapi keuntungan atas likuiditas itu hanya dinikmati oleh segelintir orang saja. Ketika sektor finansial sedang terjadi gonjangan, pemodal akan mudah mencairkan. Ini sisi jahatnya. Sehingga peningkatan pendapatan per kapita dari sisi investasi akibat peningkatan investasi di sektor finansial adalah SEMU BELAKA. Tidak akan terjadi apabila peningkatan investasi ada di sektor riil.
Properti bukan bursa komoditas
Mengapa saya angkat sub judul ini. Karena dalam bursa komoditas, apa yang Anda beli (investasi) bisa saja mungkin dengan harga tinggi dan dijual dengan harga rendah. Contoh, berapa harga CPO (Crude Palm Oil) sekarang dibanding bulan lalu? Berapa ongkos produksinya? Akhir-akhir ini harga CPO dalam bursa komoditi turun tajam di bawah harga produksi petani kelapa sawit. Bagaimana dengan minyak mentah beberapa bulan lalu, sampai-sampai pemerintah kita kebakaran jenggot?
Hal ini tidak akan terjadi di sektor properti – kecuali Anda benar-benar butuh uang – karena properti itu UNIK. Tidak bisa Anda sama ratakan harga kapling di blok A (misalnya) dengan harga kapling di blok B. Tidak bisa Anda samakan harga tipe 36 di komplek A dengan tipe yang sama di komplek B. Hampir dipastikan 99% bahwa harga jual properti mengikuti teori penetapan harga yakni harga jual di atas harga produksi.
Berkaca pada beberapa hal tersebut di atas, sudah seharusnya pemerintah lebih melindungi sektor riil dan bukan memoles wajah sektor finansial. Karena teorinya bahwa sektor finansial adalah sektor yang mendukung sektor riil. Apa yang terjadi sekarang adalah sektor riil terancam ambruk gara-gara krisis di sektor finansial. Sekali lagi saya percaya bahwa industri properti adalah solusi dari krisis ekonomi saat ini. Mari kita diskusi!
“… bahwa sektor finansial adalah sektor yang mendukung sektor riil. Apa yang terjadi sekarang adalah sektor riil terancam ambruk gara-gara krisis di sektor finansial.”
Setuju Mas, sektor riil memang perlu dilindungi dan dilestastarikan (hehehe kayak satwa langka aja) jika gak, keadaan akan semakin parah dan fatalnya lagi kalau sampai krisis sektor financial merembet ke sektor riil, bisa-bisa krisis ’98 akan terulang. Meskipun kondisi saat ini berbeda dengan krisis ’98.
@Mr. Hay
betul mister…
industri yang padat modal, padat karya musti dilindungi ama pemerintah…
bukannya yang menyebabkan Amerika hancur akibat dunia properti juga yah mas? :p
@apollina
bukan propertinya lina…
sejak tahun 2005, 2006, 2007, perekonomian amrik memang menurun. tingkat pengangguran meninggi. kalo orang nganggur, kan gak bisa bayar kredit rumah, nah yang ngasih kredit rumah duitnya gak balik dong. bangkrutlah sudah…
OK… Saya sangat setuju.
Untuk kasus di Indonesia, pada kondisi ekonomi apapun, sektor riil harus tetap tumbuh dan diutamakan serta didukung penuh oleh pemerintah, karena dapat menyerap tenaga kerja yang besar dan efeknya sangat luas disektor industri rakyat.
Yang pasti untuk usahawan dibidang property jangan takut dalam kondisi apapun, Rumah tetap menjadi bagian pokok kebutuhan manusia, yang tentu saja kebutuhan rumah akan selalu meningkat setiap tahunnya.
Bisnis property adalah bisnis tidak akan merugi kalau anda memanagenya dengan benar.
Gitu ya mas aryo……
@ alan
siap mas alan
tidak pernah takut dan tidak pantang menyerah…
Salam Kenal Mas Aryo…
Menarik sekali ulasan-ulasan Mas Aryo di website ini.
Saya setuju Properti adalah satu bidang Bisnis/Investasi dengan nilai Return yang tinggi.
tapi Apakah untuk Jangka Pendek atau secara jangka Panjang?
Pada Prinsipnya Sektor Properti tumbuh untuk memenuhi hajat hidup pokok Masyarakat (Sandang, Pangan, PAPAN), dan juga sebagai Tools Investasi. Tapi ini harus benar benar ditunjang dengan adanya Kelancaran pendapatan masyarakat..berujung kepada daya beli/Likuiditas…
Pendapatannya dari mana?
dari Sektor Riil Pertama seperti Sektor Mining, Sektor Agro, Goverment/APBN, Sektor Laut dan Budi daya perikanan, Pariwisata, Plus Sektor Kehutanan,dll lah ya..
Kemudian dari Sektor Riil Turunannya yaitu Properti, Retail, Perbankan, Pendidikan, dll sebagai sektor dimana masyarakat membelanjakan sebagian atau seluruh Pendapatannya untuk Konsumsi sehari-hari.
sektor sektor Riil pertama diatas, bagaimana kondisinya saat ini??
Sektor Agro/perkebunan industri (Sawit/karet/kopi/Kopra dll).
Saat ini Sektor Agro sedang mengalami Stagnasi,
Harga CPO/karet/dll menurun drastis, Perusahaan mempertahankan Produksi di level terendah supaya tidak over supply, Pembukaan Lahan baru di hentikan untuk cut cost dan juga karena Perbankan masih menerapkan Uang ketat (bunga tinggi) untuk pengajuan kredit baru….Pendapatan semua pihak yang terlibat di sektor ini sudah pasti Menurun ya..sampai pada tingkat tukang jual sayur yang melayani kuli-kuli Tandan Buah sawit…Tukangnya sudah berkurang banyak soalnya..di PHK hehe…pulang ke kampung halaman dan menambah angka pengangguran disana…
Sektor Mining/pertambangan.
Harga Comodity di sektor Mining Lumayan cukup bertahan, Namun Pemain Mining masih menahan diri untuk melakukan expansi dengan adanya krisis Global berkepanjangan dan rencana pemerintah untuk menerbitkan Peraturan baru mengenai pembagian Royalti…
sektor Goverment/APBN-APBD.
Sektor pemerintahan saat ini menjadi andalan Sumber pendapatan masyarakat..(mudah-mudahan ditahun 2009, pemerintah mau jor-joran realisasikan Anggarannya)..Namun nyatanya Pihak Executive masih maju-mundur dalam melakukan pelaksanaan DIPnya karena belum adanya pembaharuan Keppress 80…takuut …jangan-jangan nanti di panggil oleh “u Know Who” dua atau tiga tahun setelah tidak menjabat nanti…
Sektor Kehutanan / Forestry.
Properti Amrik/Eropa/Jepang mengalami kelesuan luar biasa akibat si Lehman Brother dkk..
Jadi Kayu Lapis,kusen, pintu-jendela, plus Furniture, Plus dll yang diperlukan dalam sebuah properti yang berasal dari Hutan Kalimantan/Irian/Sumatra tidak bisa terjual ke pasar Properti di amrik & Cs.
jadi sementara Kerja mengenai kayu di stop, paling hanya memenuhi kebutuhan dalam negeri.
akibatnya Perusahaan kayu merumahkan karyawannya..hilang lagi pendapatan orang kerja kayu dikalimantan, di jepara, plus omset bakul-bakul sayur pasti juga menurun…pasti tuh…Orang yang dirumahkan tadi sudah menanam Sayur di halamannya…hehe
Sektor Pariwisata.
Sektor ini saya rasa masih cukup baik sebagai sumber pendapatan anak bangsa ini, walaupun situasi krisis global ini bertahan lama…
Sebagian besar sektor riil saat ini melemah…Pendapatan masyarakat menurun dan untuk berjaga-jaga menghadapi krisis berkepanjangan dengan mempertahankan Likuiditas kantongnya masing-masing.
Indikasinya adalah Index Bursa Dunia yang Merosot tajam.
Perbankan (hanya indonesia Khususnya..karena Bunga FED sudah di bawah 1%, SBI masih di level 9%) menerapkan bunga tinggi..yang artinya kepercayaan perbankan pada sektor riil saat ini masih rendah.
Plus Ketergantungan Sektor Properti pada Perbankan harus diakui adalah Maha tinggi…
I’m sorry, sepertinya Sektor Properti indonesia cepat atau lambat juga akan mengalami penurunan, bila krisis Global ini berlanjut…artinya MINIMAL spekulasi jangka Pendek di sektor Properti sangat beresiko…Kaitannya dengan Penurunan Daya Beli Masyarakat akibat menurunnya sebagian besar sektor Riil diatas..Minimalkan resiko tersebut dengan membidik Masyarakat yang berpenghasilan dari Sektor Goverment, Pariwisata, dan mining.
Sektor Properti ini memang harus dilindungi karena seperti sektor lainnya, Banyak Pihak turunan yang akan terkena Dampak.. termasuk Tukang Pentol/Bakso yang jualan pada Buruh bangunan…^_^..
Status Sektor ini kurang lebih seperti Sektor Retail (Hero, Carrefour, dll), Food & bevarages, Pasar Rakyat (Pasar Impress),dll…
How?
dengan memulihkan Badan Market dan daya beli Luar negeri..Sektor Bisnis yang ada di indonesia ini sangat bergantung pada Daya beli di luar negeri…
Atau maksimalkan Konsumsi dalam negeri…
bukan kerja mudah…
Untuk memaksimalkan Konsumsi dalam negeri,
Pemerintah harus memastikan DIP dalam APBN/APBD dilaksanakan oleh Pemda.
Infrastruktur Pertanian (Bendungan, irigasi yang sangat sedikit disentuh sejak Reformasi) segera diperbaiki dan di tambah.
Tata niaga Pertanian dan hasil budi daya tangkap direformasi.
dll untuk meningkatkan pendapatan masyarakat luas dan bertambahnya daya beli.
Percayalah…
Sektor Properti akan Pulih saat Semua Sektor yang kita sebutkan diatas kembali bergairah (ingat, Setelah Krisis ekonomi ’98, Property Booming sampai saat ini).
Plus..Khusus untuk Properti,
saat Krisis ini sebenarnya saat yang tepat melakukan Investasi Jangka Panjang di Sektor Properti …ini sesuai dengan prinsip Warren Buffe, dimana saat Indikator ekonomi berada di level terbawah,saat itu lakukan investasi..(sektor apapun itu).
Hasilnya dirasakan dalam jangka Panjang (Bukan jangka pendek)…
Bagaimana dengan Sektor Properti sebagai Obat Krisis Ekonomi?….termasuk obat apakah yang dimaksud ini? karena obat terdiri dari banyak jenis; Obat Umum untuk Penyakit kepala/sakit ringan (untuk sementara), Obat Penurun Panas (tapi tidak menghilangkan penyebab Panas), Obat Penghilang Rasa Nyeri/sakit (tapi tidak menghilangkan penyebab rasa sakit), Antibiotik (pembunuh Penyebab Penyakit),
atau Obat Kemoterapi…Penyebab Kebotakan….hehe
Mudah-mudahan termasuk obat mujarab yaa…asal dosisnya tepat..
It doesn’t matter…It’s About How to Achieve Maximum Profits via Property bussiness…thas All.
Trims Mas Aryo.
rgds,
$Putra
@ $Putra
thanks a lot, sudah banyak mampir dan berkomentar banyak.
pada prinsipnya semua sektor riil musti didukung oleh pemerintah.
kenapa properti ? karena memang rentetan dari bisnis ini panjang. dan berkaitan dengan kebutuhan primer yakni PAPAN.
tentang obat apakah properti itu, ya tentu saja sama saja dengan obat penyakit lain. jangan sampe OD. hehehe…
Thank Sama-sama mas,
Tantangannya terjawab kan.
Ditunggu Koleksi Ebooknya ya..
@ $Putra
tantangan apa ya?
tidak merasa tertantang kok bos…
koleksi ebook saya banyak… mau ?
Koleksi Ebook anda pasti sudah dirangkum di blog anda ini mas…It’s owesome..^_^..bisa jadi Biblenya properti nih…maju terus OK…
@ $Putra
siap bos
Mas…bisa kasih gambaran sekilas tentang siklus investasi properti di indonesia? Syukur2 kalo mas aryo ada grafiknya..meski sederhana.
Suwun
Jogja Berhati Nyaman
@ valiyandono
ok… kapan2 ya…
Yeah. Disitu dech masalahnya. Hampir semua Bank mulai memperketat proses yang menyangkut dengan masalah keuangan dibidang property. Sekarang kita harus bisa mencari pasar yang tidak banyak berurusan dengan Bank, Apa mungkin?
@ afri
semuanya itu siklus.
sekarang sudah mulai longgar.
memang ketika ketat, developer sendiri juga musti selektif terhadap konsumennya.
strategi pembayaran bertahap sampai 36 x atau berapapun, menjadi strategi pilihan ketika bank ketat.
Salam kenal mas aryo,
Saat ini saya sedang tertarik untuk memulai bisnis property walaupun dengan modal yang belum jelas he..he..he… dan setelah menjumpai blog mas aryo ini tekad saya untuk terjun dalam bisnis property semakin kuat. Jika berkenan, saya minta ebook2 nya mas, supaya tekad saya lebih mantap mas.
Trims.
@ endi
siap mas.. ditunggu ya… ta kumpul2kan dulu
Thank you for the tip. Don’t look where you fall, but where you slipped. ~African Proverb