Membeli Rumah Tanpa Uang Muka

Posted on by

Sekali lagi bahwa properti itu unik. Satu lokasi dengan lokasi lainnya memiliki perbedaan. Boleh dikatakan bahwa properti sudah terdiferensiasi. Bisa kita lihat berapa harga jual tipe 36 di perumahan A dan dibandingkan dengan tipe yang sama di perumahan B. Itu dari harga, belum dari diskon, dari spesikasi bangunan, dari fasilitas rumah maupun fasilitas umum kawasan.

Berbeda pula dengan harga jual mobil yang sudah terstandarisasi. Harganya relatif sama untuk penjualan di Jakarta jika dibandingkan dengan Bandung, Cirebon, Surabaya dll. Pun jika terjadi selisih harga, anggap saja itu adalah beban pengangkutan.

Di sinilah letak kunci dari membeli rumah tanpa uang muka. Apalagi developer kadang memberikan diskon bervariasi. Celah diskon ini dapat kita manfaatkan sebagai uang muka.

Setidaknya ada 5 cara untuk membeli rumah tanpa uang muka.

Pertama, developer / penjual memang menjual propertinya tanpa uang muka dan kredit langsung ke developer. Sering kita lihat iklan gede-gedean 48X cicilan, tanpa uang muka, cicilan pertama langsung huni.

Kedua, developer / penjual telah bekerjasama dengan pihak perbankan untuk penjualan properti tanpa uang muka. Sekilas tampak tidak terjadi apapun kecuali menguntungkan konsumen. Di balik kerjasama ini adalah developer / penjual telah memiliki tabungan yang ditahan sebesar uang muka konsumen. Jadi sebenarnya tetap saja ada uang muka, namun ditanggung oleh developer sampai rumah selesai serah terima.

Ketiga, memanfaatkan celah diskon. Perang diskon antar developer dapat kita manfaatkan sebagai uang muka. Caranya juga mudah. Seolah-olah diskon yang diberikan adalah uang muka yang telah anda bayarkan. Tentu saja anda musti ber”koordinasi” dengan developer / penjual sebelum melakukan transaksi.

Contoh perhitungannya seperti ini. Misal sebuah rumah tipe 36 seharga 100juta. Diskon 10%. Maka harga sebenarnya adalah 90juta bukan? Maka dalam pengajuan KPR ke Bank, akui saja bahwa harga rumah tipe 36 MEMANG 100juta. Seolah-olah anda telah membayar 10 juta uang muka, sehingga KPR anda adalah sebesar 90 juta.

Keempat, mark up harga. Mengingat properti itu memang sudah masing-masing memiliki perbedaan, maka harga juga akan sangat bervariasi. Bahkan dalam satu kawasan saja, harga satu tipe yang sama bisa berbeda. Nah, celah ini dapat kita manfaatkan dengan menaikkan harga sedikit lebih tinggi sesuai dengan nilai uang muka. Masih sama dengan cara ketiga, anda tetap harus ber”koordinasi” dengan developer / penjual sebelum melakukan transaksi.

Contoh perhitungannya seperti ini. Misal harga tipe 36 adalah 90juta. Maka anda perlu memark-up sampai dengan 100juta (kalikan harga sebesarnya dengan faktor 1,1111 apabila uang muka yang dipersyaratkan oleh bank adalah 10%). Seolah-olah anda telah membayar 10 juta untuk mendapatkan KPR sebesar 90juta yang notabene sama dengan harga rumah.

Kelima, deposito sebagai agunan tambahan. Baca kembali cara kedua dimana developer mempunyai tabungan yang ditahan sebagai uang muka. Nah, ini adalah kebalikan dari cara kedua dimana tabungan yang ditahan adalah anda yang sediakan. Biasanya berupa deposito.

Potensi kegagalan
Membeli rumah tanpa yang muka bukannya akan 100% disetujui. Potensi gagal atau tidak mencapai 100% biasanya dikarenakan, Pertama, kemampuan membayar kembali pembeli kurang dari yang disyaratkan.

Kedua, karena kita melakukan mark up baik mark up harga atau bermain diskon, maka nilai riil melebihi nilai pasar. Appraisal dari Bank bisa jadi menilai agunan anda kurang dari yang disyaratkan.

Ketiga, agak susah dilaksanakan untuk kavling siap bangun dimana developer / penjual tidak memiliki kerjasama KPR inden. Mengapa? Karena developer sebenarnya membutuhkan uang muka untuk membangun rumah anda. Jika anda membeli tanpa uang muka dan developer tidak memiliki skema kpr inden, uang dari mana untuk membangun?

Keempat, jika nama anda sudah menjadi bagian dari Daftar Hitam Bank Indonesia, mau uang muka 90%-pun, belum tentu Bank akan memberikan KPR kepada anda. Semoga anda jangan sampai masuk dalam daftar hitam itu. Amin.

Hayo, siapa berani mencoba ?

About these ads

59 thoughts on “Membeli Rumah Tanpa Uang Muka”

  1. Jadi inget salah satu desertasi dari seorang teman, yang melakukan riset tentang harga tanah di indonesia, ternyata jogja dan bali mengalami anomali harga yang sangat tajam dibandingkan kota lain. Baik harga tanahnya dan kenaikan harga pertahunnya. Pantesan…. ngeri pisan yah liat harga tanah, hehe…tapi masih bisa diakalin tanpa trik uang muka..hehe….

    @ wawan
    ya begitulah bung

  4. Trima kasih atas ilmunya….

    Btw Pak, dari jurusnya Pak TDW atau teknik baru?
    Saya ingin belajar, cuma seminarnya masih mahal…hehe

    @ Mr. Poo…
    hihihi…
    berdasarkan pengalaman saja pak
    saya sendiri belum pernah ikut seminarnya TDW
    bahkan baru tau ada sosok TDW kira2 1 tahun yang lalu

  5. Oh begitu…Saya ada ide nih pak aryo…

    Gimana kl bapak ikut seminarnya, terus kl sudah dapat ilmunya, bagi2 ke saya…hehehe…

    Thx pak..

    @ Poo
    sampeyan saja ya
    yang ikutan seminar

  6. boleh juga tuh pak aryo..,cb ah sp tau bs.cpk jg kl udh puny kel. msh nebeng trs.

    @ huda
    silahkan dicoba mas
    semoga berhasil

  8. ternyata membeli property tanpa uang itu berarti membeli property tanpa uang muka. Masalah selanjutnya adalah bagaimana cara membayar cicilan hutangnya?

    @investasi property
    hehehe
    kualitas pertanyaan yang sama dengan sebelumnya nih boss
    saya juga yakin Anda bisa jawab sendiri

    thanks boss, sudah mampir

  9. Pak,
    Subprime mortgage awalnya ya dari gini-2 ini. 0% DP. Harga asset yang dilambungkan. Bunga kredit naik, cicilan naik, pengutang gak mampu bayar… kalo yang gagal bayar banyak.. akhirnya harga rumah juga jatuh karena banyak yg dilikuidasi. Dan akibatnya krisis dah.

    Hati-2 bos.. jangan ngeliat enaknya aja…
    Salam.
    W.

    @ Wolverine
    ehmmm… sedikit tidak sepakat
    krn kasus amrik, intinya bukan di subprime mortgage, tetapi kondisi perekonomian yang memang menurun sejak 2006. yang mengakibatkan meningkatnya pengangguran. krn byk yang nganggur, ya gak bisa bayar hutang. jadi dengan dp 0% atau bahkan 90%, kalau yang ngutang tidak bekerja, ya pasti gak bisa bayar hutang.

    demikian, semoga berkenan.

  10. salam kenal..
    bagi yang pengen tahu cara membeli rumah tanpa uang muka, bisa diliat di buku “langkah cerdas meraup untung dibisnis properti”, yg notabene beberapa materinya dikutip dari seminarnya TDW, jd gak perlu ikut seminarnya yg mahal itu. bnyk studi kasus langsung praktek. Btw jd nyesel knp gak beli dr dulu2.

    @ dwi
    mangga

  12. sebenernya banyak trik yang bisa kita lakukan untuk mendapatkan rumah secara gratis”tanpa mengeluarkan uang sepeserpun…ilmunya seh didapet dari seminarnya para pemain properti kawakan seperti mbah purdi, pak TDW, mas James dll. mas aryo nice blog bisa nambah ilmu neh mampir disini…ok

    @ tyo
    mari berbagi mas…

  14. gimana dgn bphtb dan fee notaris dong mas? berarti hrs mau bayar ekstra dong krn mark up. atau ada trik untuk mengakalinya jg? salam thx

    @ kelik
    tinggal masukkan dalam harga saja… simple

  15. Mas, gimana kalo cara diatas untuk mendapatkan properti yang aktif, ada pendapatan mis; kos ato semisalnya, bisa kasih gambaran klo kita kasih laporan keuangan kos tsb?
    Suwun

    @ valiyandono
    logikanya bisa
    tapi maaf, belum pengalaman di situ

  16. Bro semua…minta infonya donk, siapa pengarang buku “LANGKAH CERDAS MERAIH UNTUNG DIBISNIS PROPERTI” dan dimana aku harus membelinya ???

    @ rezza
    banyak di gramedia

  17. Oya mas… saya tertarik dengan komen mas wawan di atas… Anomali harga tanah dan kenaikan di yogya dan bali itu sebenernya seperti apa ya…??? Apakah maksudnya jauh melambung dari daerah lain…??? Atau justru kebalikannya…??

    melambung jauh…

  18. boss.. salam kenal

    biasanya DP kan 20 % kan..saya sudah coba beli rumah tanpa DP , berhasil tuh..kuncinya benar menurut anda :

    1. Koordinasi
    2. Punya reputasi bagus di mata Bank
    3. Sanggup nyicilnya.

    lebih baik lagi, pake gaya kiyosaki..rumahnya buat usaha. Klop deh
    ide bagus nih, patut diulas lebih lanjut.

    salam kenal, salam sempurna !

    budi herprasetyo
    http://tipsbisnisuang.wordpress.com

    makasih tambahannya…

  19. Salam kenal mas….
    Artikelnya sangat menginspirasi. Saya jadi makin penasaran untuk terus mencari tahu tentang seluk-beluk property, sebelum akhirnya nyemplung sendiri. :-)
    Thx mas.

    yuk, mari….

  20. assalamulaikum wr wb
    mas aryo perkenalkan saya dr sby.saya tertarik utk mulai berbisnis di bidang ini, apa yg mas uraikan sdh sesuai seperti yg di kerjakan teman saya yg sdh terjun di bid propeerty ini selama 5 thn…saya ingin sekali terjun dg yg modal dana yg ada, tp bingung mulai dr mana ya?tks ( selama ini saya bergerak di bidang telekomunikasi tp basic saya sipil sebenarnya)

    dimulai bareng saya aja mas imam… hehehe

  21. ksih infonya lbh bnyk dong mas…
    sya tertrik bgt sm bisnis ini..
    mksh,,slm knal

    salam kenal juga
    sering2 aja mampir
    ikutan milistnya aja
    diskusi banyak disana

  22. “koordinasi” yg dimaksud, bagi saya masih berupa kebohongan. Segala yang diawali dengan kebohongan tidak akan membawa keberkahan dan ada efeknya nanti di lain waktu..
    tapi anyway artikel2 lainnya sangat bagus, memberikan wawasan dan motivasi. Makasih mas..

    hehehe…
    sudah saya jawab di email ya pak ridho
    pokoke sepakat dengan anda… tidak boleh ada kebohongan…

  23. saya memiliki 100juta, mana yg harus dilakukan:
    Beli rumah dgn cicilan dahulu, atau membuka membeli franchise/bisnis ??
    bingung nih :)

    sebagian buat beli rumah dengan KPR
    sebagian untuk bisnis…
    fungsi rumah yang dibeli untuk hedge nilai atas bisnis yang ada

  26. salam kenal Pak ,
    ulasannya mantap dan sesuai dengan usaha yang kami jalankan , penjelasan yang bapak berikan sesuai dengan pengalaman kami dengan konsumen yang mengambil KPR tanpa dp , sebagian dari mereka ternyata memiliki kemampuan untuk mencicil tetapi tidak memiliki kemampuan untuk menabung sehingga untuk mendapatkan sejumlah uang untuk uang muka mereka kesulitan, “dipaksa menabung ” itu adalah jalan keluar yang akhirnya mereka dapatkan dari KPR tanpa dp.. nice info pak ..

    Nugroho

    saya mau titip link bila ada yang membutuhkan KPR Tanpa DP silahkan mampir di http://kprtanpadp.wordpress.com .

  27. saya pengen beli tapi g ada uangna??? klo beli buku pak aryo tanpa uang bisa g ya…mudah2an saya bisa beli..doanya pak!!

  28. Terima kasih atas tipsnya. Menarik sekali terutama yang strategi menaikkan harga. Nah kira kira kalau rumah yang kita beli memang di bawah harga pasar, misal saja 90 juta, padahal pasaran 100 juta, terus kita ngajuin KPR 100 juta, kira2 bank akan terima ga ya?

    bisa saja selama appraisal bank lebih tinggi dari nilai pasar..

  29. piye mas aryo, urip wae wis susah..he2x…klo ada pengembang nawarin rumah kpr uang muka 7 jt nilai kpr 60 jt, truz kita punya tuh buat memenuhi UM nya, langkah selanjutnya piye mas aryo. (untuk angs. bulanan katakanlah mampu ). ternyata kita mau pindah kavling. dengan selisih harga 30 jt an untuk bayar lebih tanah tersebut. Bagaimana caranya biar kita gak usah bayar cash atas tanah itu, tapi bisa include dalam angsuran? matur nuwun sanget..mas aryo

  30. Salam kenal mas Aryo, saya mau tanya nih mas mana yang lebih baik beli tanah atau beli rumah ,thanks

  33. thanks pa aryo, skarang ak punya rumah dengan trik-trik dari pa aryo aku join kpr dengan bank…emang proses agak ribet n butuh waktu tapi sukses jg…kesuwun sanget.

  34. Mas Aryo,

    Aku udah baca buku sampeyan. Bagus and inspiratif. Saya berniat memulai usaha sampingan di property. Tertarik juga untuk bisa bekerja sama dengan sampeyan, cuma domisili saya di Tangerang/ BSD City. Gimana? Bisa di realisasikan apa tidak?

    Regards,

    Edy Mochtar

  35. Mas Aryo,

    Aku udah baca buku sampeyan, menarik and inspiratif. Aku berencana memulai usaha sampingan di bidang property. Berminat juga untuk belerja sama dengan sampeyan. Cuma domisili saya di BSD City, Tangerang. Bisa ndak direalisasikan?

    Regards,

    Edy Mochtar

  36. mas ary makasi dpt baca testimoniny. sy dibntu donk baru baca kali ini,sy berniat merubh nasib sy sbb sy hbs kecelakaan dn terpuruk. trims seblmnya

  38. Web nya bagus sekali, dan saya ucapkan terima kasih atas info nya. Semoga web nya semakin ramai dan banyak pengunjung nya!

    Dibuka kerjasama untuk rekan-rekan pemilik property (rumah, tanah, ruko, gudang, apartemen, dll.) atau agent properti, developer perumahan ataupun sales properti. Kami membuka kerjasama dalam penjualan properti rekan-rekan dengan CEPAT kepada customer-customer kami yang tergabung dalam milist, group, forum, diskusi, dan komunitas melalui media internet di http://ayocarirumah.com

    Web ini memiliki ranking BAGUS dan kualitas yang telah di akui oleh google dengan didapatkannya sitelink, tak hanya ada di halaman pertama google aja tapi kami ada di semua halaman google. Dapatkan keuntungan ganda dimana kami akan mempromosikan dan menawarkan properti rekan-rekan di berbagai ratusan website social bookmark dab iklan baris secara GRATIS, segmented, dan tergeted!!! Kami juga memberikan layanan konsultasi property, tips tricks property, berita property, tabloid property, info kos, service apartment, KPR tanpa uang muka, kerjasama menjadi developer dan link exchange untuk meningkatkan peringkat website kita.

    Rekan-rekan yang memiliki tanah di daerah Jatim (daerah lain menyusul), jangan buru-buru dijual sebab ada peluang kerjasama yang menguntungkan dengan pengembang professional plus kesempatan belajar GRATIS menjadi developer langsung dari pelaku bisnisnya. Bagi yang tertarik untuk investasi bisnis properti dengan perusahaan kami bisa hubungi saya dengan mengirimkan gambar denah, foto lokasi, dan foto copy surat (pbb, surat bebas sengketa, sertifikat tanah, njob).

    Rekan-rekan yang ingin invest rumah, kini telah tersedia layanan KPR tanpa uang muka. Bisa bebas pilih lokasi* dan dibayar sesuai dengan kemampuan. Layanan ini sangat simple, rekan-rekan tinggal mengukur kemampuan angsurannya kami yang akan membereskan proses KPR dan uang mukanya! Dengan kami, memiliki rumah impian bukan lagi mimpi. Layanan ini juga bisa dimanfaatkan bagi rekan-rekan yang ingin membangun rumahnya sendiri. Kami akan bangun rumahnya sesuai dengan tingkat kemampuan angsurnya!

    Layanan kami lainnya adalah bisnis ruko. Jika yang lainya hanya menjual ruko “kosongan” tidaklah dengan kami! Bagi rekan-rekan yang ingin memiliki bisnis, kami berikan lahannya, kami dirikan rukonya dan kami isi lengkap ruko tersebut dengan bisnisnya yang sudah terbukti kesuksesannya. Rekan-rekan tinggal jalankan bisnisnya dan bayar di bulan ke-13. Mudah kan???!!

    Saya membuka diri bagi rekan-rekan yang ingin berbagi melalui layanan service 24 jam yang tertera dibawah ini! Semoga bisa bermanfaat bagi semua! Terima Kasih…[ACR]

    Y. Kriswanto
    Call Me Please 24 Hours
    Fren. 0888-705-7878, IM3. 0856-4964-6116, XL. 0878-5413-8558
    Email. ykriswan@gmail.com, FB/YM. pecinta_bisnis@yahoo.co.id

  39. Salam kenal pak,
    terima kasih atas infonya bagus banget.saya tertarik ingin beli buku nya.kira-kira berapa lama untk pengiriman di kalimantan?

  44. Nice artikel mas aryo…thx banget. kendala setelah bisa dapat rumah tanpa DP, sekarang cicilannya… bagi2 info aza siapa tau ada yang mau coba bisnis obral baju murah meriah..lumayan buat tambahan cicil rumah ke sini aza ya http://www.toko-diskon.com dan http://www.grosir-pakaian.com.

    Dan Bagi teman2 yang mau invest rumah daerah bandung barat silahkan ke sini aza ya.. daerah berkembang, akses tol dekat hanya 10 menit dari pintu tol padalarang http://awani-residence.blogspot.com/
    mangga…

    matur nuwun mas aryo…

  49. mas aryo saya sangat tertarik dari penjelasan mas aryok tapi saya masih binggung,

  50. Pingback: Membeli Rumah Tanpa Uang Muka | Bali Blogger

  59. pa aryo saya ingin sekali membeli rumah selama ini saya masih ngontrak mohon dong pa bantuannya makasih ya wasalam

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

Gravatar
WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. ( Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. ( Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. ( Log Out / Change )

Cancel

Connecting to %s